Cuándo sí deberías contratar a un gestor de propiedades

Primero, una corrección

En el otro artículo dije que la decisión se reduce a cuánto quieres implicarte. No era toda la verdad. En mi caso también fue una cuestión de coste, y debo decirlo con claridad.

Esta es la aritmética que me frenó. Airbnb se lleva el 15,5% de la reserva. La tasa turística es el 12,5% del precio por noche, más unos tres dólares por noche de tasa medioambiental. Luego la gestión, al 20%. Luego la limpieza. Luego el mantenimiento, la piscina, el jardín. Y luego, si la tienes, la hipoteca.

Súmalo todo y el 20% no es una parte del beneficio: muchas veces es el beneficio. Si la villa es algo secundario y solo tiene que cubrir sus propios costes, puede estar bien. Si necesitas que la casa gane de verdad, veinte por ciento es muchísimo dinero que entregar, y como mínimo deberías saber que eso es lo que estás haciendo.

Dicho esto, muchísima gente debería entregarlo igualmente. Aquí está cuándo.

Acertar con el concepto antes de publicar nada

Esta es por la que yo pagaría, y de la que casi nadie habla.

Trabajé años como fotógrafo, para hoteles y casas de huéspedes. Una empresa de gestión me mandó una vez a una villa que no se alquilaba. ¿Puedes hacernos una foto decente?, preguntaron.

Les dije que no soy mago. Si esta casa no se alquila, el problema no es la fotografía. El problema es la casa. Hay que convertirla en lo que los huéspedes realmente quieren, y para eso hay que entender por qué alguien reserva una villa.

No reservan una casa. Reservan una experiencia. Si no sabes traducir tu edificio en una experiencia, no te salva ningún objetivo ni ninguna campaña.

Un buen gestor ha visto cuarenta casos así. Te dirá qué cambiar antes de gastar dinero en fotografiarla: qué sacar del salón, por qué ese dormitorio parece una ocurrencia tardía, qué esperan encontrar junto a la piscina los huéspedes de tu franja de precio. Saben qué pedirle a un fotógrafo y cuál es el estándar, y tú probablemente no, y no es evidente.

Acierta con el concepto y ocurre algo silencioso y enorme: las preguntas se acaban. Los huéspedes dejan de preguntar porque las respuestas ya están delante. Una casa bien montada genera casi nada de trabajo. Fállalo y estarás años contestando mensajes por algo que podrías haber arreglado en una semana.

Alguien tiene que estar allí de verdad

Nuestro sistema responde a las preguntas de los huéspedes, incluso con un asistente entrenado en tu casa concreta, y puedes enseñarle para que la misma pregunta no vuelva a llegarte. Eso resuelve muchísimo.

No resuelve una tubería reventada a las once de la noche. No conduce hasta allí cuando se va la luz, ni abre a un huésped cuyo vuelo aterrizó seis horas tarde. El software planifica; no se presenta.

Si no estás en la isla, o estás pero no quieres ser quien se presenta, necesitas a alguien que lo haga. Ser esa persona vale dinero de verdad.

Los oficios, ya contratados

Puedes contratar directamente a una limpiadora, un jardinero, una empresa de piscinas y un manitas. Yo lo hago. Funciona, y suele salir más barato.

Pero un gestor grande los tiene a todos en casa. Cuando algo se rompe es un mensaje en lugar de cuatro, y perseguirlo es problema suyo. Probablemente pagarás más que la suma de las partes —ese margen es suyo, con razón— y a cambio dejas de pensar en ello.

La otra cara, con honestidad: en una empresa grande te conviertes en una propiedad entre doscientas. Algo que a mí me llevaría una tarde tarda una semana porque estás en una cola. Ese es el precio de la comodidad, y por eso yo no lo elegiría. Tu tolerancia puede ser distinta.

Personal que no tienes que buscar ni reemplazar

Relacionado, pero no lo mismo. Encontrar una limpiadora de confianza no es lo difícil. Reemplazarla en febrero, en plena temporada, cuando deja de coger el teléfono: eso es lo difícil.

Un gestor tiene banquillo. Tú tienes un problema. Esa diferencia solo aparece el día que importa, y ese día importa muchísimo.

Las normas y los impuestos

Aruba está endureciendo la regulación. El gobierno ha anunciado que todo alquiler vacacional deberá registrarse, y que el departamento de inspección e higiene pasará a ser el organismo que licencia y fiscaliza. A eso se suman la tasa turística, la tasa medioambiental y el BBO.

Un gestor que presente todo esto correctamente cada mes te está quitando riesgo real de encima. Si el papeleo en un idioma que lees a medias es la parte que temes, eso no es poca cosa que comprar.

Su nombre trae reservas, con una trampa

Un gestor establecido tiene una web con tráfico, huéspedes que repiten y reputación. Algunas reservas llegan por su nombre, no por el tuyo. Eso es valor real.

La trampa está en qué estás alquilando. En la mayoría de los acuerdos esos huéspedes son suyos, no tuyos. No obtendrás los datos de contacto, ni el historial de reservas, ni la relación. Quédate diez años y márchate, y empiezas de cero, porque en el sentido que importa nunca tuviste nada.

Yo haría preguntas duras sobre esto antes de firmar. No porque convierta al gestor en la respuesta equivocada, sino porque es la parte más fácil de no advertir hasta que quieres irte.

El idioma

Tus huéspedes pueden ser estadounidenses. Tu fontanero, tu limpiadora y la oficina de impuestos no lo son. Un gestor local se mueve todo el día entre papiamento, neerlandés, español e inglés sin pensarlo. Si tú no, esa distancia convierte los problemas pequeños en problemas lentos.

Sencillamente, prefieres no pensar en ello

La razón más común, y la más honesta.

Algunos propietarios tienen suficiente dinero como para que la diferencia entre el 20% y hacerlo ellos mismos no resulte interesante. No quieren los datos, ni el panel, ni las decisiones. Quieren que la casa se cuide sola y que el dinero aparezca.

No hay nada malo en eso. Es perfectamente racional comprarlo, y es lo que un gestor vende en su forma más pura. Si ese eres tú, el resto de este artículo es ruido.

Y una cosa que nuestro software no hace

Villa OS no crea tus anuncios en las demás plataformas. Sigues teniendo que montar el anuncio de Airbnb, el de Vrbo y los que quieras: escribirlos, fotografiarlos, mantenerlos al día. No es un trabajo enorme, pero es real, y la primera vez es un oficio.

Un gestor lo hace por ti, y lo hace con experiencia.

Qué preguntar antes de firmar

Si decides que un gestor es lo adecuado, estas son las preguntas que conviene hacer pronto.

• ¿Cuál es la comisión, en número? De las empresas de el directorio de Aruba, solo dos la publican. El resto te lo dirá por teléfono. Que quede por escrito.
• ¿Qué está incluido y qué se factura aparte? Limpieza, ropa de cama, avisos de mantenimiento, fotografía, creación de anuncios: cualquiera de estas cosas puede estar dentro o fuera del porcentaje.
• ¿De quién son los datos de los huéspedes? Si te vas, ¿qué te llevas?
• ¿Cómo salgo? Plazo de preaviso y qué pasa con las reservas ya confirmadas en el calendario.
• ¿Cuántas propiedades lleva la persona que se ocupará de la mía? Esta es la pregunta que predice cómo te van a tratar en la práctica.

Dónde nos deja esto

Hacemos software para quien prefiere llevar su propia casa. Evidentemente eso es lo que me gustaría que hicieras, pero no todo el mundo debería, y fingir lo contrario sería un argumento de venta y no un argumento.

Si un gestor es la respuesta adecuada para ti, en el directorio de Aruba está todo el que hemos podido encontrar en la isla, clasificado por lo que publica sobre sí mismo y no por si nos paga algo. Ninguno es cliente nuestro. Esa es precisamente la idea, y cómo funciona la clasificación está publicado íntegramente.