Wanneer je wél een vastgoedbeheerder moet inhuren

Eerst een correctie

In het andere artikel zei ik dat de keuze neerkomt op hoeveel je er zelf mee bezig wilt zijn. Dat was niet het hele verhaal. Voor mij ging het deels wél om de kosten, en dat hoor ik gewoon te zeggen.

Dit is de rekensom die mij tegenhield. Airbnb neemt 15,5% van de boeking. De toeristenheffing is 12,5% van de nachtprijs, plus ongeveer drie dollar per nacht aan milieuheffing. Dan beheer op 20%. Dan schoonmaak. Dan onderhoud, het zwembad, de tuin. En dan, als je die hebt, de hypotheek.

Tel dat op en 20% is geen deel van de winst — vaak ís het de winst. Is de villa een bijzaak die alleen zijn eigen kosten hoeft te dekken, dan kan dat prima. Moet het huis echt verdienen, dan is twintig procent een enorm bedrag om weg te geven, en je hoort op zijn minst te weten dat je dat doet.

Dat gezegd hebbende: heel veel mensen zouden het tóch moeten weggeven. Hier is wanneer.

Het concept kloppend krijgen, vóór je iets online zet

Dit is degene waar ik voor zou betalen, en degene waar bijna niemand het over heeft.

Ik heb jarenlang als fotograaf gewerkt, voor hotels en pensions. Een beheerbedrijf stuurde me ooit naar een villa die niet verhuurde. Kun je een fatsoenlijke foto voor ons maken, vroegen ze.

Ik zei dat ik geen tovenaar ben. Als dit huis niet verhuurt, is de foto niet het probleem. Het huis is het probleem. Je moet het veranderen in wat gasten écht willen, en daarvoor moet je begrijpen waarom iemand überhaupt een villa boekt.

Ze boeken geen huis. Ze boeken een ervaring. Kun je je gebouw niet vertalen naar een ervaring, dan redt geen lens je en geen marketing ook.

Een goede beheerder heeft er veertig gezien. Die vertelt je wat je moet veranderen vóór je geld uitgeeft aan foto’s: wat er uit de woonkamer moet, waarom die slaapkamer als bijzaak overkomt, wat gasten in jouw prijsklasse bij het zwembad verwachten. Ze weten wat je een fotograaf moet vragen en wat de standaard is — en dat weet jij waarschijnlijk niet, en het spreekt niet vanzelf.

Krijg je het concept kloppend, dan volgt er iets stils en enorms: de vragen stoppen. Gasten vragen niets meer, omdat de antwoorden er al staan. Een goed opgezet huis levert bijna geen werk op. Doe je het verkeerd, dan beantwoord je jarenlang berichten over iets wat je in een week had kunnen oplossen.

Er moet iemand daadwerkelijk zíjn

Ons systeem beantwoordt gastvragen, ook met een assistent die op jouw specifieke huis is getraind, en je kunt hem zo bijleren dat dezelfde vraag je nooit meer bereikt. Dat vangt heel veel af.

Het vangt geen gesprongen leiding om elf uur ’s avonds af. Het rijdt niet langs als de stroom uitvalt, en laat geen gast binnen wiens vlucht zes uur te laat landde. Software plant; software komt niet opdagen.

Ben je niet op het eiland, of ben je er wel maar wil je niet degene zijn die komt opdagen, dan heb je iemand nodig die dat wel doet. Die persoon zijn is echt geld waard.

De vaklui, al ingehuurd

Je kunt zelf een schoonmaker, een tuinman, een zwembadbedrijf en een klusjesman inhuren. Ik doe het. Het werkt, en het is meestal goedkoper.

Maar een grotere beheerder heeft ze allemaal in huis. Gaat er iets stuk, dan is het één bericht in plaats van vier, en is het hún probleem om achteraan te zitten. Je betaalt waarschijnlijk meer dan de som van de losse delen — die marge is terecht van hen — en in ruil daarvoor denk je er niet meer aan.

De andere kant, eerlijk: bij een groot bedrijf word je één woning tussen tweehonderd. Iets waar ik een middag over doe, duurt een week omdat je in de rij staat. Dat is de prijs van het gemak, en daarom zou ik het zelf niet kiezen. Jouw tolerantie kan anders liggen.

Personeel dat je niet hoeft te zoeken of vervangen

Verwant, maar niet hetzelfde. Een schoonmaker vinden die je vertrouwt is niet het moeilijke deel. Er één vervangen in februari, midden in het seizoen, als ze de telefoon niet meer opnemen — dát is het moeilijke deel.

Een beheerder heeft een reservebank. Jij hebt een probleem. Dat verschil merk je pas op de dag dat het ertoe doet, en op die dag doet het er enorm toe.

De regels, en de belasting

Aruba scherpt de regels aan. De overheid heeft aangekondigd dat elke vakantieverhuur geregistreerd moet worden, en dat de dienst inspectie en hygiëne de instantie wordt die vergunt en handhaaft. Daarbovenop komen de toeristenheffing, de milieuheffing en BBO.

Een beheerder die dit elke maand netjes indient, haalt echt risico uit je leven weg. Is papierwerk in een taal die je half leest het deel waar je tegenop ziet, dan is dat niet niks om te kopen.

Hun naam levert boekingen op — met een addertje

Een gevestigde beheerder heeft een site met bezoekers, terugkerende gasten en een reputatie. Sommige boekingen komen binnen door hún naam, niet die van jou. Dat is echte waarde.

Het addertje zit in wat je huurt. In de meeste constructies zijn die gasten van hen, niet van jou. Je krijgt de contactgegevens niet, de boekingsgeschiedenis niet en de relatie niet. Blijf tien jaar en vertrek, en je begint bij nul — want in de zin die ertoe doet had je nooit iets.

Ik zou hier stevige vragen over stellen voordat je tekent. Niet omdat een beheerder daarmee het verkeerde antwoord is, maar omdat dit het deel is dat je het makkelijkst over het hoofd ziet tot je weg wilt.

Taal

Je gasten zijn misschien Amerikaans. Je loodgieter, je schoonmaker en de belastingdienst niet. Een lokale beheerder schakelt de hele dag tussen Papiaments, Nederlands, Spaans en Engels zonder erover na te denken. Doe jij dat niet, dan maakt dat gat van kleine problemen langzame problemen.

Je wilt er gewoon liever niet over nadenken

De meest voorkomende reden, en de eerlijkste.

Sommige eigenaren hebben genoeg geld dat het verschil tussen 20% en het zelf doen niet interessant is. Ze willen de data niet, het dashboard niet en de beslissingen niet. Ze willen dat het huis voor zichzelf zorgt en dat het geld verschijnt.

Daar is niets mis mee. Het is volkomen rationeel om dat te kopen, en het is wat een beheerder in zijn zuiverste vorm verkoopt. Ben jij dat, dan is de rest van dit artikel ruis.

En één ding dat onze software niet doet

Villa OS maakt je advertenties op de andere platforms niet aan. Je moet zelf de Airbnb-advertentie bouwen, de Vrbo-advertentie en wat je verder wilt — schrijven, fotograferen, actueel houden. Het is geen enorme klus, maar wel een echte, en de eerste keer is het vakwerk.

Een beheerder doet dat voor je, en doet het met ervaring.

Wat je moet vragen voordat je tekent

Besluit je dat een beheerder de juiste keuze is, dan zijn dit de vragen die je vroeg moet stellen.

• Wat is het tarief, als getal? Van de bedrijven in het Aruba-overzicht publiceren er maar twee een tarief. De rest vertelt het je telefonisch. Zet het op papier.
• Wat zit erbij in, en wat wordt apart gefactureerd? Schoonmaak, linnengoed, storingen, fotografie, het aanmaken van advertenties — dat kan allemaal binnen of buiten het percentage vallen.
• Van wie zijn de gastgegevens? Als je vertrekt, wat neem je dan mee?
• Hoe kom ik eruit? Opzegtermijn, en wat er gebeurt met boekingen die al in de agenda staan.
• Hoeveel woningen beheert degene die mijn huis doet? Dit is de vraag die voorspelt hoe je in de praktijk behandeld wordt.

Waar dit ons brengt

Wij maken software voor mensen die hun huis liever zelf runnen. Uiteraard is dat wat ik zou willen dat je deed — maar niet iedereen zou dat moeten, en doen alsof dat wel zo is, is een verkooppraatje en geen argument.

Is een beheerder voor jou het juiste antwoord, dan staat in het Aruba-overzicht iedereen die we op het eiland konden vinden, gerangschikt op wat ze over zichzelf publiceren en niet op de vraag of ze ons betalen. Niemand erin is klant bij ons. Dat is precies de bedoeling, en hoe de rangschikking werkt staat volledig openbaar.